Detailhandel Nederland wil snel af van renovatiebepaling in huurwet
Sinds 2003 mogen winkeleigenaren bij herontwikkeling eenzijdig de huur opzeggen. De maatschappelijke kritiek op deze renovatiebepaling zwelt aan. Winkelbeleggers stellen op hun beurt dat de huurwet machtige winkelbedrijven onnodig beschermd. Detailhandel Nederland betoogt waarom de renovatiebepaling uit de wet moet en de huurwet op andere punten niet op de schop moet.
Tot 2003 kon een eigenaar/verhuurder van een winkel(centrum) renovatie niet afdwingen bij zijn huurder(s). Wilde een verhuurder de huur opzeggen voor een herontwikkeling, dan toetste de rechter de belangen van beide partijen. Beleggers en projectontwikkelaars klaagden dat herontwikkelingsprojecten hierdoor niet van de grond kwamen. De vastgoedpartijen vonden gehoor in de politiek. Zeven jaar later is het debat gekanteld. Huurders die stellen op onjuiste gronden uit hun winkel te zijn gezet, vinden mede dankzij Detailhandel Nederland (DN) steeds meer gehoor. Zo diende de SP dit voorjaar met steun van CDA, PvdA en GroenLinks een wetsvoorstel in om het renovatiebeding uit de wet te schrappen. Ook ontwikkelde DN deze zomer als alternatief voor het standaard ROZ-huurcontract een eigen modelhuurcontract waarin de belangen van winkeliers beter worden vertegenwoordigd.
Maar vastgoedbeleggers zijn ook niet bepaald gelukkig met de huidige huurwet. Volgens veel beleggers en ontwikkelaars zijn de huidige huurders vaak grote en machtige partijen die geen bescherming nodig hebben. Huurcontracten in Nederland lopen oneindig door, waardoor beleggers slechte retailers moeten dulden en moeilijker kunnen inspelen op de wens van de consument. Ook zouden internationale retailers daardoor huiverig zijn om de Nederlandse markt te betreden. Hun onvrede richt zich ook op de systematiek van huurprijsherzieningen, waarbij de huurder met lage referentiehuren in de hand een lagere huur kunnen afdwingen die uiteindelijk het rendement van het hele winkelcentrum in gevaar kan brengen. Ook de handel in huurcontracten - de zogenaamde indeplaatsstelling – was bedoeld om de opvolging te rgelen. Maar het contract wordt volgens hen in de praktijk vaak doorverkocht aan de hoogste bieder, zonder inspraak van de eigenaar.
Gezamenlijke huurcontract
Harry Bruijniks, bestuurslid van DN en directeur van retailconcern Euretco, en Jelger Zee, secretaris Vestigingszaken bij DN, vertegenwoordigen 110.000 winkeliers. Wat schort er in hun ogen aan het ROZ-contract? Bruijniks: ‘Dit huurcontract is altijd in het voordeel van de verhuurder. Zo is de verhuurder bijvoorbeeld niet aansprakelijk voor schade die het gevolg is van een gebrek, bijvoorbeeld constructiefouten. Hierdoor draaiden de retailers van het deels verzakte winkelcentrum Bos en Lommer in Amsterdam bijvoorbeeld op voor alle gevolgschade. De huurder heeft bij schade zelfs geen recht op huurprijsvermindering. Ook wordt de huurprijs niet geïndexeerd als het resultaat leidt tot een lagere huurprijs en heeft de winkelier geen invloed op de servicekosten. We hebben tevergeefse gesprekken gehad met ROZ om tot een evenwichtiger contract te komen. Daarom hebben we zelf maar zo’n modelhuurcontract ontwikkeld. Alle bij DN aangesloten winkeliers hebben dit contract ontvangen. Het is aan de verhuurder om dit contract te ondertekenen. In elk geval heeft de winkelier met dit nieuwe contract nu een betere onderhandelingspositie. Het beste is om de twee contracten in elkaar te schuiven. We gaan hierover binnenkort met verhuurdersorganisaties in gesprek en hopen binnen een jaar tot een gezamenlijk huurcontract te komen.’
Misbruik en willekeur
Wat zijn voor DN de belangrijkste bezwaren tegen de renovatiebepaling?
Bruijniks: ‘Laat ik voorop stellen dat we renovatie een goede zaak vinden. Het belang van eigenaar en huurder is een optimaal functionerend winkelcentrum of –gebied. De belangen vanh uurders en verhuurders komen grootendeels overeen. Over een aantal punten, bijvoorbeeld het huurrecht, zijn we het echter oneens. Daarover zijn we in gesprek met onder andere de IVBN, de belangenbehartigingsorganisatie voor institutionele beleggers in Nederlandse vastgoed. In de meeste gevallen vindt de renovatie in goede harmonie plaats. Maar de wet biedt ruimte voor misbruik en willekeur. Dat zeg ik niet alleen namens zelfstandige winkeliers, de grote winkelketens worden er evengoed mee geconfronteerd. Verhuurders kunnen de definitie van renovatie oprekken. De samenvoeging van twee kleine winkels heet ook renovatie, waardoor de huurder eruit kan worden gegooid. Beleggers gebruiken renovatie ook als dreigement. Ze dreigen de renovatiebepaling te gebruiken om een huurverhoging af te dwingen. Wanneer de winkelier dan niet toegeeft, wordt hij dus onder het mom van renovatie uit zijn winkelpand gezet. Deze zaken vind je niet terug op papier, maar gebeuren wel. Beleggers zeggen altijd dat ze in gesprek zijn met hun huurders en dat het in 95 procent van de gevallen goed gaat. Maar dat is een volstrekt ongelijkwaardig gesprek. De winkelier heeft niets in te brengen. Hij kan of akkoord gaan of hij vliegt eruit. Dat zwaard van Damocles hangt altijd boven zijn hoofd.’
Volgens Jelger Zee voelen vooral kleine retailers zich machteloos tegen de winkeleigenaren. ‘Winkeliers zijn geen juristen en vaak weten ze niet dat hen een oor wordt aangenaaid. Anderen durven niet te klagen uit angst voor hun positie in een winkelgebied. Beleggers werpen vaak tegen dat bij een geschil er altijd nog de rechterlijke toetsing is. Maar dat is een argument dat niet opgaat. Bij gebruik van de renovatiebepaling door de verhuurder moet volgens de wet het huurcontract worden beëindigd. De rechter mág de belangen van de huurder niet eens meewegen. Dat de uitgezette winkelier dan altijd nog geld meekrijgt, klopt ook niet. De verhuurder en ook de rechter is daartoe niet verplicht. Vaak gebeurt dat dus niet. En als dat wel gebeurt, dan gaat het slechts om een niet toereikende bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten. Dat is onrechtvaardig. De winkelier is voor de uitoefening van zijn bedrijf afhankelijk van de locatie. Zij zijn het die de hun winkel tot een succes hebben gemaakt, na jaren van aanloopverliezen en investeringen.’
Wijzigingen
Bruijniks ziet de wet graag op twee cruciale punten gewijzigd: ‘In de nieuwe bepaling moet de rechter beide belangen kunnen afwegen. Hierdoor zullen winkeliers en verhuurders in overleg treden wanneer er wordt gerenoveerd. Doordat de rechter de belangen van de huurder mag meewegen, komt er ook een vorm van een redelijke compensatie in plaats van de summiere bijdrage in de verhuiskosten of –wat vaak gebeurt- helemaal niets. Voor een winkelier is zijn pand een optelsom van jaren zweten en zwoegen en investeren. Als een ondernemer naar een ander kantoor moet, kan hij zijn zaak gewoon doorzetten. Maar als een winkelier zijn pand op een bepaalde locatie kwijtraakt, is hij zijn hele onderneming kwijt. Zonder bescherming van de wet bevindt hij zich in een dwangpositie. Natuurlijk begrijp ik de motivatie van beleggers; zij willen de opbrengst van hun vastgoed maximaliseren. Maar ook de belangen van de retailer moeten in de bepaling worden vertegenwoordigd. Huurder en verhuurder hebben samen in het winkelcentrum geïnvesteerd.’ Secretaris Zee denkt niet dat winkeliers renovaties zullen dwarsbomen. ‘Winkeliers zijn ondernemers en hebben ook baat bij renovatie. Het enige dat we willen is dat winkeliers niet zomaar uit hun pand gezet kunnen worden of dat ze een redelijke compensatie krijgen wanneer het huurcontract tóch wordt beëindigd. De rechter kan het beste deze afweging maken. Het ergste wat beleggers kan gebeuren, is dat ze niet meer zo goedkoop van huurders afkomen en dat de winkelier niet meer met lege handen en zonder winkelpand achterblijft.’
Wetswijziging onnodig
Heeft DN begrip voor de grieven van winkelbeleggers over de huurwet? Jelger Zee begrijpt dat de verhuurders sommige aspecten graag anders zouden zien, maar noemt een wetswijziging ‘onnodig’. ‘Er bestaat de mogelijkheid om sinds 2003 contractueel op alle bepalingen van de wet af te wijken, zeker wanneer er sprake is van een grote marktpartij als huurder. Zo kan de belegger met dat instrument omzethuur invoeren. De bepaling over referentiehuren kan contractueel ook buiten werking worden gesteld. Beleggers klagen vaak dat ze wel de ‘couleur locale’ – populaire zelfstandige winkeliers met een lage omzetpotentie- in hun centrum willen binnenhalen, maar met de huidige wet is dat onmogelijk. De belegger zegt hen geen lagere huur te kunnen aanbieden, omdat andere winkeliers met de huurwet in de hand dan ook een lagere huur kunnen bedingen. Dat is onzin. Met afspraken tussen belegger en de kleine winkelier over het bijzondere karakter en de lage omzetpotentie zijn de vermeende risico’s bij huurprijsherziening goed te ondervangen.’ De indeplaatsstelling vindt Zee ‘een redelijke bepaling die in de wet moet blijven’. ‘Maar beleggers kunnen de indeplaatsstelling enorm inperken door een beding op doorverkopen in het huurcontract vast te leggen.’ De punten die verhuurders regelmatig noemen als knelpunten zijn dus allemaal al te ondervangen door bepalingen in de huurcontracten op te nemen. Wettelijk is dat allemaal mogelijk. Dat internationale ketens ons land niet zien zitten vanwege de huurwet acht hij niet aannemelijk. ‘Ik zie al heel veel ketens, zoals Zara met zijn modeformules, de Apple-stores, MediaMarkt, T-Mobile, Hornbach. De werkelijke reden dat er niet meer buitenlandse ketens zijn, noemde Jones Lang LaSalle onlangs in een rapport. Internationale ketens vinden de Nederlandse steden te klein. Ze hebben te weinig inwoners en te weinig potentiële consumenten. Dat heeft dus niets met de huurwetgeving te maken.’
Lees het artikel hier en het vervolg.